Цены на жильё в Москве в 2027 году: прогноз и риски

Данные актуальны на ноябрь 2026 года.

Весь 2026 год покупатели жилья в Москве ждали одного: когда подешевеет ипотека. Банк России действительно снижал ставку, но медленно, а с 1 октября подорожала семейная ипотека — главный двигатель продаж новостроек. Разбираемся по фактам, что сейчас с ценами и спросом и что говорят прогнозы на 2027 год. Сразу оговоримся: точных цифр роста или падения цен на 2027 год ни ЦБ, ни профильные аналитики не публиковали, поэтому ниже — только то, что подтверждено.

Ключевая ставка: снижение остановилось на 14%

С декабря 2025 года ЦБ снижал ставку шесть раз подряд, а летом взял паузу. Даты в таблице — дни, с которых ставка начинала действовать, по данным Банка России.

С какого числа	Ключевая ставка
до 21 декабря 2025	16,5%
22 декабря 2025	16%
16 февраля 2026	15,5%
23 марта 2026	15%
27 апреля 2026	14,5%
22 июня 2026	14,25%
27 июля 2026	14%

23 октября 2026 года совет директоров снова сохранил ставку на 14%. В пресс-релизе ЦБ указал, что годовая инфляция на 19 октября составила 6,8%, а по итогам 2026 года ожидается 7,1–7,6%. Устойчивый рост цен регулятор оценивает в 5–6% в год, инфляционные ожидания называет высокими.

Прогноз ЦБ на 2027 год: средняя ключевая ставка — 12,5–13,5% годовых, инфляция должна вернуться к цели 4%. То есть деньги в 2027 году подешевеют, но ненамного: ставка в среднем останется выше 12%. Почему кредиты так долго остаются дорогими, мы разбирали в статье про ключевую ставку в 2026 году.

Ипотека: рыночная по 18%, льготная — по новым правилам

По данным Банка России, в сентябре 2026 года средневзвешенная ставка по ипотеке без господдержки составила 18,0% годовых. С учётом льготных программ средняя ставка — 8,6%, по договорам долевого участия — 6,8%, на готовое жильё — 10,7%.

Сентябрь стал рекордным по выдачам с декабря 2025 года: банки выдали 125,2 тысячи ипотечных кредитов на 617,1 млрд ₽ — на 62% больше, чем в августе. Около 70% этой суммы (433,5 млрд ₽) пришлось на льготные программы. ЦБ прямо связывает всплеск с ожиданием ужесточения семейной ипотеки. Москва, как всегда, вошла в тройку регионов-лидеров по выдачам.

Семейная ипотека с 1 октября 2026 года

Для договоров, заключённых с 1 октября, ставка теперь зависит от числа детей и региона. Условия для Москвы, Петербурга и их областей сообщает «Интерфакс» со ссылкой на Минфин:

Детей в семье	Ставка	Лимит кредита
1	12%	12 млн ₽
2	10%	15 млн ₽
3	8%	18 млн ₽
4	6%	18 млн ₽
5 и более	4%	18 млн ₽

Льготную ставку государство теперь субсидирует не дольше 15 лет. Для договоров до 1 октября всё осталось как было — 6%.

ДОМ.РФ ожидает, что доля льготных кредитов в общих выдачах упадёт с 79% в 2025 году до 58% в 2026-м, а общий объём ипотеки останется примерно на прошлогоднем уровне, пишет РБК Недвижимость.

Цены: вторичка не подешевела, а подорожала

Распространённое мнение, что в 2026 году вторичное жильё в Москве подешевело на 10–15%, данными не подтверждается. По индексу аналитического центра IRN.RU, который считает цены готового массового жилья без элитного сегмента:

Территория	Цена 1 м², сентябрь 2026	За месяц
Москва	305 078 ₽	+0,6%
Новая Москва	224 073 ₽	+1,0%
Подмосковье	164 600 ₽	+0,3%

С начала 2026 года вторичка в Москве подорожала на 6,7% в рублях — примерно на уровне инфляции. В долларах метр за сентябрь подешевел на 2,6%, до $3 570: так сказывается курс, а не падение спроса. Аналитики IRN.RU отмечают, что «прорыва» с началом делового сезона не случилось, а спрос перетекает с новостроек на вторичку.

Новостройки. В январе 2026 года средняя цена метра в новостройках старой Москвы составила 839,7 тыс. ₽ (+2% за месяц) по данным «Бест-Новострой», которые приводит РБК Недвижимость. Средняя цифра поднимается за счёт бизнес- и премиум-класса, а в комфорт-классе метр стоил 423 тыс. ₽ и за месяц подешевел на 2%. Именно в массовом сегменте застройщикам сложнее всего держать цены без семейной ипотеки.

Сделки. По данным Росреестра, которые публикует IRN.RU, в сентябре 2026 года в Москве зарегистрировали 4 902 договора долевого участия, 11 458 сделок на вторичном рынке и 6 807 ипотек. Сентябрь был активным из-за спешки перед 1 октября, поэтому эти цифры — скорее пик, чем новый уровень.

Чего ждать в 2027 году

Банк России закладывает в базовый сценарий среднюю ставку 12,5–13,5% в 2027 году. Значит, рыночная ипотека подешевеет, но вряд ли станет массовой.

IRN.RU в прогнозе на ноябрь 2026 года называет рынок стоящим «на распутье»: дорогая ипотека давит на цены, а высокая инфляция и нехватка ликвидного предложения их поддерживают. Базовый вариант — цены топчутся на месте или растут на уровне инфляции; чем дольше держатся высокие ставки, тем вероятнее разворот вниз. Ещё в прогнозе на 2026 год аналитики центра писали, что ипотека становится привлекательной примерно при 12% годовых, а для этого ключевая ставка должна опуститься ниже 10%, — прогноз IRN.RU. По прогнозу ЦБ, в 2027 году до этого уровня ставка не дойдёт.

ДОМ.РФ ожидает сокращения доли льготной ипотеки, а значит, и меньшей поддержки спроса на новостройки.

Если сложить эти оценки, сценарий «сначала цены просядут, а в 2027 году резко вырастут на 10–15%» никто из них не подтверждает. Реалистичная картина на 2027 год:

• вторичка — рост примерно на уровне инфляции, без резких скачков; IRN.RU ожидает, что после сокращения семейной ипотеки спрос продолжит перетекать сюда из новостроек;
• новостройки массового сегмента — по оценке IRN.RU, дальнейший спад продаж: для семей с одним ребёнком льготная ставка в Москве выросла с 6 до 12%.

Что это значит для покупателя

• Если нужна квартира для жизни и вы проходите по льготной программе — считайте платёж по реальной ставке сейчас, а не по ожидаемой. По прогнозу ЦБ, в 2027 году ключевая ставка в среднем будет лишь на 0,5–1,5 пункта ниже нынешних 14%.
• Если покупаете по рыночной ипотеке — при 18% каждый процентный пункт заметен в платеже. Когда ставки снизятся, кредит можно будет рефинансировать, но рассчитывать стоит на нынешний платёж.
• Если вы стоите в городской очереди — проверьте, доступна ли вам социальная ипотека или жилищная субсидия: подробности в статье «Социальная ипотека от города Москвы».
• Если готовы к переезду — ставки 0,1–2% существуют, но только за пределами Москвы: см. «Как получить ипотеку за 0,1% и 2% в 2026 году».